Comment les banques analysent votre demande de crédit immobilier

Comprendre votre projet avant tout

Quand vous rencontrez votre conseiller bancaire pour un crédit immobilier, il va d'abord chercher à bien comprendre votre projet. C'est la première étape, et elle est importante.

Acheter votre résidence principale, investir dans un bien locatif ou faire votre premier achat, ce sont des situations différentes pour la banque. Elle n'évalue pas le risque de la même manière. Le type de bien que vous visez, l'usage que vous allez en faire et votre situation personnelle, tout ça permet au conseiller de construire votre dossier sur de bonnes bases.

C'est seulement après avoir pris le temps de tout comprendre qu'il va regarder les chiffres de plus près.

Les critères financiers qui comptent vraiment

Le taux d'endettement et ce qu'il vous reste pour vivre

Tout le monde connaît la règle des 35%. Vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Mais attention, la banque ne s'arrête pas à ce chiffre.

Ce qui l'intéresse vraiment, c'est de savoir combien il vous reste une fois que vous avez tout payé : le crédit, les charges, les dépenses courantes. On appelle ça le reste à vivre.

Je vous donne un exemple concret. Deux personnes peuvent avoir le même taux d'endettement de 35%. La première gagne 5000€ par mois, la seconde 2500€. Résultat : la première aura encore pas mal de marge pour vivre confortablement, alors que la seconde risque d'être juste financièrement. La banque regarde ça de très près parce qu'elle veut s'assurer que vous pourrez tenir sur la durée sans vous mettre en difficulté.

Votre apport personnel

Il n'y a pas vraiment de règle fixe sur le montant de l'apport. Certains clients obtiennent leur prêt avec 5% d'apport, d'autres avec 15 ou 20%. Ce qui compte surtout, c'est que vous ayez montré que vous savez mettre de l'argent de côté régulièrement.

Bien sûr, plus votre apport est important, meilleures seront vos conditions de prêt, notamment au niveau du taux d'intérêt. Mais j'ai déjà vu des dossiers acceptés avec peu d'apport quand le reste du dossier était vraiment solide.

Ce que la banque regarde dans votre épargne, c'est surtout votre capacité à gérer un budget et à mettre une somme de côté chaque mois. Ça la rassure sur votre capacité à assumer une mensualité de crédit en plus de vos charges habituelles.

Votre profil compte autant que vos revenus

Comment vous gérez vos comptes au quotidien

Beaucoup de gens ne se rendent pas compte à quel point c'est important. La banque va analyser vos relevés de compte des derniers mois, généralement entre trois et six mois.

Elle va regarder si vos comptes sont bien tenus, si vous arrivez à épargner un peu chaque mois (même une petite somme), si vous n'avez pas d'incidents de paiement répétés. Tout ça, ce sont des signes positifs pour elle.

Par contre, si elle voit des découverts qui reviennent souvent ou plusieurs crédits à la consommation qui s'accumulent, ça peut poser problème. Et ça, même si vous gagnez bien votre vie. Pour une banque, quelqu'un qui gère bien son argent au quotidien est souvent plus rassurant que quelqu'un qui a un gros apport mais des comptes mal tenus.

Votre situation professionnelle

Le CDI reste évidemment la situation la plus simple à présenter. Mais si vous êtes indépendant, entrepreneur ou en profession libérale, vous pouvez aussi obtenir votre crédit immobilier.

Dans ce cas, la banque va demander vos bilans comptables sur les deux ou trois dernières années. Elle veut vérifier que votre activité est stable et que vos revenus sont réguliers. Ce qui l'intéresse, ce n'est pas tellement votre statut en lui-même, mais plutôt la stabilité de ce que vous gagnez sur la durée.

J'ai accompagné pas mal d'indépendants qui ont obtenu leur financement sans problème parce que leur historique était clair et régulier.

Comment réagir face aux décisions bancaires

Pourquoi vous pouvez avoir des réponses différentes

C'est quelque chose qui surprend souvent mes clients. Vous présentez exactement le même dossier à deux banques, et l'une vous dit oui quand l'autre vous dit non. Comment c'est possible ?

Chaque banque a sa propre façon d'analyser les risques. Elles ont des critères internes différents, des priorités commerciales qui varient. Certaines vont être plus ouvertes aux primo-accédants, d'autres préfèrent financer de l'investissement locatif. Certaines acceptent plus facilement les profils d'indépendants, d'autres sont plus prudentes.

Ce qu'il faut retenir, c'est qu'un refus ne veut pas dire que votre projet est impossible. Parfois, il faut juste ajuster deux ou trois choses, ou présenter votre dossier dans un autre établissement qui correspond mieux à votre profil.

Comment mettre toutes les chances de votre côté

Un bon dossier est un dossier clair et bien préparé. Votre conseiller doit pouvoir comprendre rapidement votre projet et le défendre en interne auprès du comité de crédit.

Souvent, quand il y a un refus, ce n'est pas parce que c'est impossible à financer. C'est plutôt qu'il y a un petit déséquilibre quelque part. Peut-être qu'en rallongeant un peu la durée du prêt, en ajustant certaines dépenses ou en stabilisant vos comptes pendant quelques mois, ça peut suffire à faire basculer la décision.

L'idée, c'est de montrer à la banque que votre projet tient la route sur le long terme et que vous avez pensé aux imprévus.

Ce qu'il faut retenir

Quand une banque analyse votre demande de crédit immobilier, elle cherche surtout à s'assurer d'une chose : est-ce que ce projet est viable pour vous sur les 15, 20 ou 25 prochaines années ? Elle ne veut pas vous mettre en difficulté, ni prendre un risque trop important.

Avec les conditions actuelles – les taux qui ont augmenté et les critères qui se sont durcis – bien préparer son dossier est devenu indispensable. Ce n'est plus juste un avantage, c'est vraiment nécessaire.

Un dossier bien monté, avec les bons documents et une présentation claire, ça peut faire toute la différence entre un projet qui avance et un prêt qui n'aboutit pas. Prenez le temps de bien le préparer, et n'hésitez pas à vous faire accompagner si besoin.